“債轉(zhuǎn)股”之后，信托公司與房企展開新博弈

房產(chǎn)公司的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)還在釋放。在政策吹風(fēng)、金融機(jī)構(gòu)等多方協(xié)力之下，從表面看來(lái)，情況正往好的方向發(fā)展。

日前，恒大的債權(quán)人電話會(huì)議傳出信號(hào)，將與信托公司以“股權(quán)轉(zhuǎn)讓+托管運(yùn)營(yíng)”新模式，解決公司流動(dòng)性緊張的情況。

這一信息，給前期多家信托公司入局房企的動(dòng)因，做了更好的解釋。

“債權(quán)人”到“開發(fā)商”

時(shí)間退回到2021年11月，中融信托宣布，擬對(duì)深圳市花現(xiàn)置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“花現(xiàn)置業(yè)”）的股權(quán)從參股時(shí)的49%增至100%，而花現(xiàn)置業(yè)原本的大股東是花樣年。

之后，信托公司入局房產(chǎn)項(xiàng)目顯得更頻繁。

2022年1月中旬左右，中融信托接盤中南建設(shè)(000961)旗下鹽城港達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司49%股權(quán)；五礦信托連續(xù)拿下陽(yáng)光城(000671)杭州橙光置業(yè)19%股權(quán)、恒大旗下昆明恒拓置業(yè)有限公司100%股權(quán)。

1月底，平安信托接盤正榮集團(tuán)旗下廈門市榮璐置業(yè)有限公司49%的股權(quán)。

到了2月，恒大的多個(gè)項(xiàng)目被光大信托和五礦信托接盤了。

不難發(fā)現(xiàn)，在上述股權(quán)變動(dòng)中，信托公司在與房企的合作過(guò)程中，身份發(fā)生了改變。

信托業(yè)資深人士小胡（化名）告訴銀柿財(cái)經(jīng)記者，最近一波“接盤”動(dòng)作之后，信托公司從原來(lái)的債權(quán)人身份，變成了持股項(xiàng)目的管理者，與房企的債券合作變成了股權(quán)合作。在這個(gè)模式下，信托公司直接參與項(xiàng)目的具體運(yùn)營(yíng)，在項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)把控上更有了主導(dǎo)意義。開發(fā)商的身份則轉(zhuǎn)變?yōu)榇�建方�?/p>

“對(duì)于我們信托公司來(lái)說(shuō)，處理存量，化解風(fēng)險(xiǎn)才是當(dāng)務(wù)之急�！�

據(jù)用益觀察數(shù)據(jù)顯示，2021年信托行業(yè)共計(jì)披露風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目282款，涉及金額達(dá)1495.18億元。其中，房地產(chǎn)企業(yè)違約是“暴雷”重災(zāi)區(qū)，2021年全年違約規(guī)模達(dá) 917.11億元，占總違約規(guī)模比達(dá)61.34%。

“踩雷”后的無(wú)奈之舉

銀柿財(cái)經(jīng)記者曾報(bào)道，去年以來(lái)，多家信托公司深陷房產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性危機(jī)，以五礦信托為例，不僅“踩雷”了恒大、藍(lán)光發(fā)展(600466)，還“命中”了華夏幸福(600340)等。

總的來(lái)說(shuō)，與房企合作項(xiàng)目越多、捆綁越深度的信托公司，暴露的風(fēng)險(xiǎn)也高，亦越顯脆弱。

五礦信托在入局恒大時(shí)曾向媒體表態(tài)，面對(duì)與恒大集團(tuán)合作的部分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，五礦信托以維護(hù)投資人利益為首要目標(biāo)，尋求化解路徑。經(jīng)過(guò)反復(fù)論證，五礦信托認(rèn)為通過(guò)獲得項(xiàng)目公司全部股權(quán)及管理權(quán)，推動(dòng)項(xiàng)目正�；�運(yùn)營(yíng)，是當(dāng)前解決恒大項(xiàng)目問(wèn)題的最優(yōu)方案。

“這也是我所說(shuō)的信托公司的無(wú)奈�！毙『�告訴記者，之前信托公司是拿著債權(quán)被動(dòng)地等房企還錢，還會(huì)有房企“擺爛”不還錢。但“債轉(zhuǎn)股”模式之下，信托公司主動(dòng)性更高，結(jié)果就會(huì)不一樣。

不過(guò)，小胡告訴記者，這一模式的逐漸落地，更多也是政策吹風(fēng)的結(jié)果。

去年12月，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供兼并收購(gòu)的金融服務(wù)，助力化解風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)行業(yè)出清。

這一政策的發(fā)布，給房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解指引了更清晰的方向�！爱�(dāng)信托公司以股權(quán)的形式承接的項(xiàng)目收并購(gòu)，對(duì)于房企原本承壓的‘三條紅線’壓力有所幫助，對(duì)緩解流動(dòng)性壓力更為直接。”小胡補(bǔ)充道。

據(jù)銀柿財(cái)經(jīng)記者統(tǒng)計(jì)，恒大在向光大信托和五礦信托出售4個(gè)項(xiàng)目的相關(guān)股權(quán)時(shí)，可收回前期投資款達(dá)19.5億元，化解項(xiàng)目涉及的債務(wù)約70億元。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也曾表示，信托“接盤”房企項(xiàng)目，當(dāng)然是有私心的。“這些項(xiàng)目大多是因?yàn)橘Y金遇到壓力才出手，但項(xiàng)目本身并沒有太大問(wèn)題，所以在收購(gòu)之后，這些項(xiàng)目還是有機(jī)會(huì)被盤活的�！�

最優(yōu)方案下的博弈

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)可能是“斷臂求生”，但對(duì)信托公司而言是各方面的能力考驗(yàn)。

有華東某大型信托公司長(zhǎng)期從事地產(chǎn)融資的業(yè)內(nèi)人士表示，變成股東入局房企項(xiàng)目后，信托公司能否保證前期投入的收回，也得打個(gè)問(wèn)號(hào)。

對(duì)此，小胡也表示了部分認(rèn)同�！皩�(duì)信托公司的主動(dòng)管理能力確實(shí)存在著不小的挑戰(zhàn)。像這種合作模式下，信托公司需要一個(gè)團(tuán)隊(duì)去跟蹤項(xiàng)目，團(tuán)隊(duì)所需人才也需要結(jié)構(gòu)化調(diào)整，這都是壓力，也需要成本�！�

“對(duì)于信托公司而言，風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)并不會(huì)因?yàn)檫@個(gè)模式而降低，只是風(fēng)險(xiǎn)的形式和承擔(dān)者發(fā)生了轉(zhuǎn)變，從原來(lái)的房企信用風(fēng)險(xiǎn)側(cè)轉(zhuǎn)向了市場(chǎng)側(cè)。簡(jiǎn)單地說(shuō)，你所建的房子賣不出去，就是信托公司現(xiàn)在要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)�！�

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2022年1~2月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，商品房銷售面積、商品房銷售額雙降，增速為2016年以來(lái)的次低，僅高于疫情剛爆發(fā)時(shí)的2020年1~2月，消費(fèi)端呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢(shì)。小胡也告訴記者，行業(yè)數(shù)據(jù)只是平均值，市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)就在眼前。

當(dāng)然，其中肯定也會(huì)有值得投資的項(xiàng)目。因此，在合作上，信托公司更傾向于選擇好的項(xiàng)目，或者能更快回款的項(xiàng)目。另外，每家房企的議價(jià)能力都不一樣，除了利潤(rùn)的分配，是否保留回購(gòu)權(quán)，還有更優(yōu)先的利潤(rùn)分配權(quán)利等，都是房企和信托公司間的較大博弈點(diǎn)。

小胡告訴記者，說(shuō)到底，雙方都是為了自己的利益最大化，肯定會(huì)有博弈，好的項(xiàng)目，房企的議價(jià)權(quán)可能會(huì)更大些，但也不都是一概而論的。

據(jù)記者梳理，恒大集團(tuán)陸續(xù)與多家信托公司簽署協(xié)議，都有行使回購(gòu)股權(quán)的權(quán)利。

被深度捆綁的信托公司能否走出漩渦還未可知。不過(guò)，可以確定的是，信托公司在風(fēng)險(xiǎn)的倒逼下，已在做內(nèi)功、提升風(fēng)控管理的路上。